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农村集体土地流转中涉及经营权变更时发包方应注意的事项

发布日期:2012-12-25 点击数:660

    土地承包经营权是一种有期限的用益物权,承包经营权与土地所有权是不同的,它不具有所有权所具备的占有、使用、处分、收益四种权能中的处分权,土地承包不是私有化,农民对其承包的土地不具有独立的所有权,承包土地的所有权仍属于农民集体所有,土地所有权的性质没有改变。农民对其承包的土地不得买卖,只能依照2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》和2005年3月1日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》中的规定方式进行流转。
  土地承包经营权流转必须遵循五项原则:一是平等、自愿、有偿原则;二是受流转方需有农业经营能力的原则;三是本集体所有制组织成员优先的原则;四是不改变土地所有权、使用权的性质和土地的农业用途的原则;五是流转期限不超过承包期剩余年限的原则。
  农村土地承包法第三十二条、第四十条规定:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或入股的方式流转。在上述流转方式中采取互换、转让两种流转方式的,承包经营权换由或者转给他人行使,导致承包土地的使用权人,承包经营权的主体发生了变更。根据不动产物权实行登记制度,农村土地承包法第三十八条规定:“对土地承包经营权采取互换、转让方式流转,应当向县级以上地方人民政府申请登记。”涉及互换、转让的双方都应对土地承包经营权进行变更。
  根据《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、华农土管(2011)1号、华农通(2011)32号文件的要求,土地流转中涉及经营权变更时,发包方在当事人的申请书上签署的意见是经营权证能否办理的基础和第一道防线,涉及经营权变更时应注意以下事项:
  一、发包方对提出的《互换、退包申请》进行审核。互换双方向发包方提出书面《互换申请》;转让方向发包方自愿提出退回转让土地的《退包申请》,终止农户转让土地承包经营权,土地收由发包方重新发包。
  二、发包方对提出的《申请》审核时把握好以下原则签署意见。对于转让的情行,发包方应根据是否具备以下条件来进行审核:1、转让方是否有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源;2、受让方非本经济组织内的成员,须召开村民大会或村民代表大会讨论通过,转让的事宜经会议三分之二以上人员表决同意;3、受让方应当是从事农业生产经营的农户须有农业经营能力; 4、土地承包经营权转让后,不得改变土地所有权性质和土地的农业用途;5、转让的承包经营权期限不得超过承包期的剩余期限;6、同等条件下本经济组织的成员享有优先权;7、发包方不得强迫承包方转让土地。对于互换情形,发包方要把握好以下原则:1、互换的双方是本集体经济组织(生产合作社)的成员;2、涉及互换的土地是承包土地并且在经营权证上有明确记载;3不得改变土地所有权性质和土地的农业用途。
  三、发包方只有在把握以上原则的基础上,才能明确的在当事人提出的《申请》上签署同意的意见。

 


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